Refinancement pour l’ajout de logements accessoires

Ce programme aide les propriétaires admissibles à transformer l’espace sous-utilisé en logement accessoire en adaptant leur maison à leurs besoins individuels. Les propriétaires profitent d’avances progressives assurées pendant la construction des logements accessoires.

Buts acceptables du prêt et rapport prêt-valeur limite

Transactions de refinancement

• Ratio prêt/valeur maximal de 90 % de la valeur de la propriété
  • Toute dette existante garantie par une charge standard ou accessoire sur la propriété peut être incluse dans le prêt hypothécaire de premier rang assuré aux fins de consolidation.
    • Le montant du prêt dans un refinancement peut faire l’objet d’une augmentation du capital de 3 000$ pour couvrir les frais liés à la transaction tels que la pénalité ou les frais de clôture.
  • L’emprunteur doit avoir l’intention de construire un ou plusieurs logements supplémentaires.

Garantie de prêt

• Hypothèques de premier rang.

Propriétés admissibles

• Immeubles de 2 à 4 logements (en comptant les logements existants et ceux qui seront construits).
• Au moins un des logements existants doit être occupé par l’emprunteur ou un proche parent (c.-à-d. une personne apparentée par les liens du mariage, d’une union de fait ou de la filiation) qui ne paie pas de loyer.
• Tous les logements nouvellement construits doivent être conformes et entièrement autonomes, ainsi que répondre aux exigences de zonage municipal.
• Les logements existants et nouvellement construits ne doivent pas être utilisés à des fins de location à court terme.

Valeur maximale de la propriété

• La valeur de la propriété doit être inférieure à 2 000 000 $.

Durées et taux d’intérêt applicables

• Les prêts hypothécaires à taux fixe, à taux variable standard, à taux variable plafonné et à taux révisable sont permis.
• Le taux d’intérêt utilisé pour déterminer l’admissibilité est le taux contractuel plus 2 % ou 5,25 %, selon le taux le plus élevé.

Options d’amortissement

• Période d’amortissement maximale de 30 ans.

Taux de prime

La prime à payer sera la moindre des deux primes suivantes : une prime correspondant à un pourcentage du montant total du nouveau prêt ou une prime correspondant à un pourcentage de la portion complémentaire du prêt existant (s’il est assuré), selon les taux ci-dessous :

* Le tableau ci-dessus s’applique aux prêts hypothécaires amortis sur 25 ans ou moins. Un supplément de prime de 20 points de base est exigé pour les prêts hypothécaires amortis sur plus de 25 ans (jusqu’à 30 ans).

** Dans le cas d’une transaction de refinancement d’un prêt hypothécaire existant assuré par Sagen, la prime complémentaire s’appliquera aux nouveaux fonds. Le supplément de 20 points de base pour l’amortissement sur 30 ans s’appliquera à la prime complémentaire (pour les nouveaux fonds) et au solde impayé du prêt.

La prime d’assurance hypothécaire n’est pas remboursable, est payée au moment de la clôture et peut être ajoutée au prêt hypothécaire.

Critères d’admissibilité de l’emprunteur

Revenu et emploi

• Des exigences standard en matière de vérification de revenu et d’emploi s’appliquent.
• Le revenu de location prévu des logements nouvellement construits, calculé en fonction des loyers du marché indiqués par un évaluateur, pourra être utilisé pour déterminer l’admissibilité.

Crédit

• Ratio prêt/valeur > 80 % : Au moins un des demandeurs doit avoir une cote de solvabilité minimale de 600.
• Ratio prêt/valeur ≤ 80 % : Il est recommandé qu’au moins un des demandeurs ait une cote de solvabilité minimale de 680.

Directives relatives à l’ABD / ATD

Exigences en matière de documentation

• Les exigences standard en matière de documentation s’appliquent.
• Sagen peut exiger que le prêteur fournisse une copie des documents requis en fonction de chaque cas.
• Pour les propriétés de 3 ou 4 logements, Sagen exige que le prêteur obtienne une cession générale des loyers et des baux ou que cette exigence soit comprise dans les clauses hypothécaires types.

Conformité des logements supplémentaires :

• Le prêteur doit avoir une copie du permis de construction (ou du document municipal équivalent) au dossier au moment de la clôture initiale (c.-à-d. refinancement de la dette garantie) ; et
• Le prêteur doit avoir une copie du certificat d’occupation (ou du document municipal équivalent) au dossier avant le dernier versement du prêt à la construction.

Au moment de la demande de prêt, le prêteur doit fournir les documents suivants à Sagen :

• Liste détaillée / contrats indiquant les coûts de construction
• Copie des plans et devis
• Coordonnées de l’emprunteur (Sagen peut effectuer une évaluation complète, et l’évaluateur communiquera directement avec l’emprunteur)

Exigences en matière d’inspection

• Les avances uniques ou multiples sont permises et peuvent être gérées par le prêteur. Les travaux de rénovation doivent représenter plus de 10 % de la valeur de la propriété rénovée pour être admissibles aux avances gérées par Sagen.
• La valeur actuelle de la propriété est fondée sur la valeur de la propriété « rénovée » ou sur la somme de la valeur actuelle de la propriété (avant les rénovations) et des coûts directs de rénovations, selon le montant inférieur. Sagen effectuera une évaluation complète pour toutes les transactions.
• La première avance servira à rembourser tout prêt hypothécaire de premier rang et toute créance garantis par la propriété.
• Après l’autorisation du prêt, Sagen doit être avisée de tout changement important concernant les coûts de construction, les plans, les permis, etc. De tels changements (p. ex. une modification des plans faisant en sorte qu’un logement accessoire n’est plus conforme ou autonome) peuvent entraîner l’annulation d’une avance approuvée.

Service complet

• Sagen paiera jusqu’à quatre (4) inspections dans le cadre du programme d’avances progressives. Si plus de quatre (4) avances sont requises, le client est responsable du paiement des inspections supplémentaires.
• Le prêteur doit remettre la feuille de travail Demande d’inspection de Sagen directement à l’évaluateur désigné par Sagen ou au Centre national de souscription.
• L’évaluateur désigné inspectera la propriété, puis déterminera le pourcentage d’achèvement et en informera Sagen.
• Sagen calculera le montant autorisé et avisera le prêteur.

Service standard (inspection et gestion des déboursements sous la direction du prêteur)

• Le prêteur est autorisé à effectuer des avances provisoires et finales conformément aux pratiques internes de l’institution en matière d’avances progressives.
• L’autorisation de Sagen n’est requise pour aucune avance ni aucun calcul.
• Avant de verser toute avance, le prêteur a la responsabilité de vérifier que les rénovations ont été réalisées tel qu’il est décrit dans le rapport d’inspection.

Transférabilité

• L’assurance hypothécaire est transférable, ce qui permet aux acheteurs de profiter du programme de transférabilité des prêteurs. Pour plus de détails, consultez la fiche de survol Transférabilité de prêt hypothécaire.

Prise en charge et cession

• Le prêt hypothécaire peut être pris en charge sous réserve des directives du prêteur.

Modalités supplémentaires

Sagen émettra un engagement conditionnel d’assurance prêt hypothécaire selon le rapport prêt-valeur de la propriété rénovée :

• La couverture souscrite au moment de la clôture s’applique au financement pour le solde impayé du prêt hypothécaire existant seulement.
• L’assurance prêt hypothécaire sera en vigueur pour toute avance gérée par le prêteur, à condition que les travaux effectués soient confirmés à l’aide des documents appropriés et consignés au dossier.
• Le prêteur doit obtenir le certificat d’occupation final (ou document équivalent) auprès de la municipalité.

Produits admissibles*

• Programme Travailleurs indépendants (Solution A)
• Programme Plan familial
• Programme Chez soi à 95 %
• Programme Nouveaux arrivants au Canada

*Pour connaître les lignes directrices de souscription relatives aux produits admissibles ci-dessus, veuillez consulter le survol du produit applicable.

Produits inadmissibles

• Programme de mise de fonds empruntée
• Programme Résidences de vacances / secondaires
• Programme Immeuble locatif (investissement)