Souscription des emprunteurs

Propriété foncière

Sagen permettra que le titre de propriété soit enregistré comme «propriété en commun » ou « propriété conjointe ». Indépendamment de la façon dont le titre est enregistré, Sagen exige que toutes les parties au titre soient responsables du paiement du montant total du prêt hypothécaire et de l’exécution de toutes les obligations connexes.

Citoyenneté

Pour être admissibles à l’assurance prêt hypothécaire de Sagen, tous les demandeurs doivent être des citoyens canadiens ou des résidents permanents. Les personnes qui ne possèdent pas l’une ou l’autre de ces désignations peuvent quand même être admissibles à l’assurance prêt hypothécaire sous réserve de satisfaire aux exigences du programme Nouveaux arrivants au Canada de Sagen (Les emprunteurs ne doivent pas être interdits d’acheter une propriété en vertu de la « Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens »). Pour plus de détails, consultez la section – Directives de souscription propres au produit – Programme Nouveaux arrivants au Canada.

Garants et coemprunteurs non-résidents

Sagen acceptera les garants et les coemprunteurs non-résidents aux fins d’admissibilité sous les conditions suivantes :

• La personne doit être l’un des membres de la famille directe suivants : père, mère, enfant, frère, sœur, grand-parent, tuteur légal ou personne à charge légale.
• Les dettes du garant ou du coemprunteur non-résident doivent être incluses dans le RATD.
• Le garant ou le coemprunteur non-résident doit satisfaire aux exigences relatives au produit. Pour plus de détails, consultez la section Directives de souscription propres au produit pour plus de détails.

Les garanties doivent être valides et entièrement applicables en cas de défaut de paiement et doivent survivre à toute modification ou à tout renouvellement du prêt hypothécaire. Les prêteurs doivent tenir compte des lois provinciales ou territoriales applicables lorsqu’ils garantissent la validité ou l’applicabilité d’une garantie, notamment en permettant aux garants de recevoir des conseils juridiques indépendants.

Éligibilité à l’amortissement sur 30 ans

Pour être admissible à un amortissement de 30 ans, les critères suivants doivent être respectés :

• La demande doit être soumise le ou après le 1er août 2024
• Au moins un des emprunteurs doit être un acheteur d’une première propriété. Pour être considéré comme un acheteur d’une première propriété, l’emprunteur doit répondre à l’un des critères suivants :
  • L’emprunteur n’a jamais acheté une propriété auparavant ; où
  • Au cours des quatre dernières années, l’emprunteur n’a pas occupé, à titre de résidence principale, une propriété dont lui-même ou son époux ou conjoint de fait actuel était propriétaire. La période de 4 ans commence le 1er janvier de la quatrième année précédant la date de clôture de la propriété ; où
  • L’emprunteur a récemment vécu la rupture d’un mariage ou d’une union de fait. L’emprunteur doit avoir résidé séparément de son époux ou de son conjoint de fait en raison de la rupture de leur mariage ou de leur union de fait pendant une période d’au moins 90 jours avant la date de clôture de la transaction. Si un nouvel conjoint ou conjoint de fait est propriétaire d’une propriété, l’emprunteur n’a pas occupé la propriété comme lieu principal de résidence.
• Le prêteur doit conserver la confirmation que l’emprunteur est un acheteur d’une première propriété.
• Le but du prêt doit être l’achat d’une propriété nouvellement construite. Pour être considérée comme une propriété nouvellement construite, la propriété ne doit pas avoir été occupée auparavant à des fins résidentielles. Pour plus de clarté, aux fins de respecter l’exigence d’amortissement sur 30 ans, Sagen considère une propriété comme n’ayant pas été occupée à des fins résidentielles si elle est achetée dans l’année qui suit la remise d’un permis d’occupation.
• La propriété doit être destiné à être occupé par le propriétaire (occupé par l’emprunteur, par une personne liée à l’emprunteur par le mariage, l’union libre ou toute relation parent-enfant légale qui ne paie pas de loyer).
• Le ratio prêt/valeur doit être supérieur à 80 %.

Pour plus d’informations sur les critères d’amortissement sur 30 ans, veuillez consulter la Foire aux questions.

Emploi et revenu

Dans toutes les demandes, les prêteurs doivent s’informer raisonnablement et prendre des mesures pour obtenir une vérification par une tierce partie du revenu de chaque emprunteur et garant, y compris la confirmation de la situation d’emploi et du statut. Dans le cadre de cette évaluation, le prêteur doit vérifier le revenu et l’emploi de l’emprunteur pour s’assurer que le revenu est stable, continu et suffisant pour rembourser le prêt hypothécaire et d’autres dettes.

La section suivante contient des exemples pour confirmer le revenu, mais la liste n’est pas exhaustive. D’autres sources de confirmation du revenu et de l’emploi qui n’ont pas été mentionnées peuvent encore être acceptables. En l’absence de directives de Sagen sur un sujet précis lié au revenu et à l’emploi, le prêteur peut appliquer ses propres pratiques et procédures de prêt, sous réserve du caractère raisonnable et de la prudence, conformément aux bonnes pratiques de l’industrie. Une description détaillée du document et des exigences spécifiques indiqués par la note en fin de texte se trouve à la fin de cette section.

Revenu fixe

Un revenu fixe consiste en un montant établi qui est versé à intervalles réguliers.

• Voici des exemples de revenu fixe : un revenu d’un emploi à temps plein, des avantages sociaux à long terme, un revenu d’emploi à temps partiel avec heures garanties. Pour les personnes ayant un emploi avec lien de dépendance (c’est-à-dire qui travaillent pour un membre de la famille ou un parent), obtenir également l’avis de cotisation⁴ des deux dernières années et la déclaration de revenus standard (T1 Générale)⁵ connexe.
• Le revenu fixe doit être confirmé au moyen de sources primaires et secondaires, tel qu’indiqué ci-dessous :

Source primaire	Source secondaire
Obtenir un des documents suivants : une lettre d’emploi confirmant l’emploi actuel3*; un relevé de paie1 récent; deux mois d’historique de dépôt direct2;	Obtenir un des documents suivants : un relevé de paie de l’année précédente1; le formulaire T46 le plus récent; l’avis de cotisation le plus récent4.
Si l’une des combinaisons de documents suivantes est obtenue, la vérification au moyen d’une source secondaire n’est pas requise : une lettre d’emploi3 et un relevé de paie1; une lettre d’emploi3 et deux mois d’historique de dépôt direct2.

* Il est recommandé d’obtenir également une confirmation verbale de l’emploi d’un demandeur.

Revenu de pension

Si reçu d’un employeur	Si reçu d’une source publique (Voici des exemples de sources publiques: RPC ou SV)
Le revenu doit être vérifié au moyen de deux des documents suivants : Avis de cotisation4 le plus récent Relevés de compte récents indiquant trois mois consécutifs de réception Relevé de pension le plus récent indiquant le montant de la pension Formulaire T4A6 le plus récent Lettre de l’employeur ou de l’administrateur du régime de retraite précédent indiquant le montant de la pension	Le revenu doit être vérifié au moyen de l’un des documents suivants : Avis de cotisation4 le plus récent Relevé de compte récent indiquant au moins un dépôt Relevé de pension le plus récent Formulaire T4A6 le plus récent

Soutien du revenu

Exemples de soutien du revenu : pension alimentaire pour enfants, pension alimentaire pour ex-conjoint.

• Le revenu doit être continu comme stipulé par l’ordonnance du tribunal, l’accord de séparation ou l’entente de divorce.
• L’historique du soutien doit être lié au montant du soutien utilisé aux fins d’admissibilité.
  • Si le soutien représente plus de 50 % du revenu admissible total, le dossier doit être transmis à un souscripteur de Sagen.
• Le soutien du revenu doit être confirmé à l’aide des sources primaires et secondaires décrites ci-dessous :

Source primaire	Source secondaire
Obtenir l’un des documents suivants: Ordonnance du tribunal Entente de divorce Accord de séparation	Obtenir un des documents suivants: Avis de cotisation4 le plus récent Relevés de compte récents démontrant que les paiements précisés ont été reçus comme prévu

• Si le prêteur n’est pas en mesure d’obtenir les documents susmentionnés, on s’attend à ce que le dossier du prêteur contienne des notes détaillées à l’appui de la raison pour laquelle il a décidé d’aller de l’avant, ainsi que des références à toute documentation examinée qui satisfait à l’inclusion de ce revenu.
• Quand un demandeur est responsable de verser une pension alimentaire pour enfant ou pour ex-conjoint, le montant du paiement doit être inclus dans le RATD.

Revenu variable

Le revenu variable est un revenu reçu à des intervalles irréguliers qui peut fluctuer d’une période de paie à l’autre. Compte tenu de l’irrégularité du revenu, le prêteur doit obtenir un historique d’au moins deux ans.

• Voici des exemples de revenu variable : des heures supplémentaires, des primes, des pourboires, un revenu saisonnier, un revenu occasionnel avec heures non garanties, un contrat, un revenu de placement, un emploi secondaire, un revenu d’emploi à temps partiel avec heures non garanties, un revenu provenant de commissions et un revenu de travailleur autonome.
• Les directives suivantes s’appliquent au traitement du revenu variable :
  • Il doit avoir été reçu pendant au moins deux ans.
  • Le moindre du revenu de l’année précédente ou du revenu moyen sur deux ans sera utilisé aux fins de calcul de l’admissibilité.
    • Si le revenu de l’année complète la plus récente est inférieur à 20 % du revenu moyen, le revenu moyen peut être utilisé.
    • Le revenu de l’année la plus récente peut être utilisé à condition qu’il y ait une augmentation d’une année à l’autre pendant au moins quatre ans, sous réserve de la déclaration du prêteur et du caractère raisonnable des augmentations.
• Le revenu variable doit être confirmé à l’aide de sources primaires et secondaires, tel qu’indiqué ci-dessous :

Source primaire	Source secondaire
Obtenir un des documents suivants : un talon de chèque de paie1; une lettre d’emploi confirmant l’emploi actuel3*.	Obtenir deux des documents suivants (ou toute combinaison pertinente) pour justifier le revenu au cours des deux dernières années : un avis de cotisation4; un formulaire T46 ou T4A6; un relevé de paie de fin d’année de l’année précédente1.

* Il est recommandé d’obtenir également une confirmation verbale de l’emploi d’un demandeur.

Revenu de travailleur indépendant

Toute personne qui détient une participation dans une entreprise et qui est payée en fonction du rendement de l’entreprise, dont la participation est de 25 % ou plus.

Les exemples de travailleurs indépendants comprennent les entreprises individuelles, les sociétés de personnes et les sociétés à responsabilité limitée ou constituées en société.

Les demandeurs doivent satisfaire aux critères suivants:

• L’entreprise existe depuis au moins deux ans et le demandeur est travailleur indépendant au sein de cette dernière depuis au moins deux ans;
• L’entreprise est viable et on peut s’attendre à ce qu’elle soutienne le revenu du demandeur au fil du temps; et une vérification indépendante des informations financières est disponible.

Pour confirmer le revenu d’un travail indépendant (tous les programmes à l’exception du Programme Travailleurs indépendants (Solution A) , obtenez ce qui suit :

• Avis de cotisation des deux dernières années et T1 Générales connexes⁵;
• Avis de cotisation le plus récent⁴ pour confirmer l’absence d’arriéré d’impôt sur le revenu. Au Québec, les avis de cotisation fédéraux et provinciaux sont exigés.
• Les directives suivantes s’appliquent au traitement du revenu des travailleurs indépendants :
  • Il doit avoir été reçu pendant au moins deux ans.
  • Le moindre du revenu de l’année précédente ou du revenu moyen de deux ans sera utilisé aux fins de l’admissibilité.
  • Le revenu de l’année la plus récente peut être utilisé à condition qu’il y ait une augmentation d’une année à l’autre pendant au moins quatre ans, sous réserve de la divulgation par le prêteur et du caractère raisonnable des augmentations.

• Le prêteur peut utiliser une diligence raisonnable renforcée pour confirmer le statut et la propriété de l’entreprise par des sources tierces comme les suivantes :
  • La confirmation au moyen du registre public des entreprises
  • Licence d’exploitation
  • Contrats commerciaux appuyés par des relevés bancaires
  • Site Web d’entreprise
  • Statuts constitutifs
  • États financiers vérifiés
  • Déclarations de taxe sur les produits et services (TPS)

• Le revenu de travailleur indépendant pour les entreprises individuelles ou les sociétés de personnes peut être majoré de 15 % aux fins de l’admissibilité.
  • La majoration de 15 % doit être appliquée à la ligne 15000 du formulaire de la T1 générale ou de l’avis de cotisation. Si la ligne 15000 comprend d’autres revenus qui ne sont pas liés au revenu d’un travailleur indépendant, ils doivent être déduits de la ligne 15000 avant d’appliquer la majoration de 15 %.
  • Une approche de « rajout » pour ces revenus peut également être utilisée (au lieu de la majoration de 15 %) pour l’utilisation professionnelle de la maison, les frais de véhicule à moteur et les déductions pour amortissement.
• Pour les personnes qui sont récemment devenues des travailleurs autonomes et qui ne répondent pas aux exigences d’une exploitation d’un minimum de deux ans; des renseignements supplémentaires peuvent être fournis pour appuyer la demande. Ces renseignements peuvent être les suivants :
  • Formation ou emploi antérieur
  • Reprise d’une entreprise existante
  • Gains prévus ou contrats signés

Revenus de placements

• Les revenus de placements comprennent les revenus de dividendes, les revenus d’intérêts et les fonds enregistrés de revenu de retraite.
• On s’attend à ce que les revenus soient reçus pendant la durée du prêt hypothécaire en fonction de la valeur de l’actif.
• Les revenus de placements doivent être confirmés à l’aide des sources primaires et secondaires décrites ci-dessous:

Source primaire	Source secondaire
Obtenir le document suivant: Relevé de placements le plus recent	Obtenir deux des documents suivants (ou toute combinaison pertinente) pour justifier le revenu au cours des deux dernières années: Formulaire T55 Formulaire T4RIF6 Avis de cotisation4et T1 Générales5 connexes

Congé parental

• Obtenir les documents relatifs aux revenus auprès de sources primaires et secondaires, comme stipulé pour les revenus fixes ou variables, selon les renseignements indiqués précédemment dans ce chapitre.
  • En tant que source secondaire, la confirmation verbale de l’employeur confirmant l’emploi du demandeur est également acceptable
• Une confirmation écrite doit être obtenue auprès de l’employeur du demandeur indiquant la date du retour au travail et le niveau de salaire/revenu.
• La totalité du revenu au retour au travail peut être utilisée aux fins d’admissibilité, quelle que soit la date de retour au travail.

Revenu de source  étrangère

• Le revenu doit être déclaré et imposé au Canada et converti en devise canadienne, le cas échéant.
• Le revenu doit être confirmé à l’aide des sources primaires et secondaires décrites ci-dessous :

Source primaire	Source secondaire
Obtenir un des documents suivants: Talon de chèque de paie1 Lettre d’emploi actuel3*	Obtenir le document suivant: Avis de cotisation4des deux dernières années et T1 Générales5 connexes

*Il est recommandé d’obtenir également une confirmation verbale de l’emploi d’un demandeur.

Travailleurs saisonniers

• Obtenir des documents relatifs aux revenus auprès de sources primaires et secondaires, comme stipulé pour les revenus variables.
• La totalité du revenu d’assurance-emploi (AE) sera reconnue aux fins d’admissibilité.
• Une portion de 70 % du revenu devrait provenir du salaire versé par l’entreprise et pas plus de 30 % de l’AE.

Majoration du revenu pour un revenu non imposable

Pour les emprunteurs dont le revenu n’est pas imposé à la source selon la définition de l’Agence du revenu du Canada (ARC), le revenu peut être majoré aux fins de l’impôt comme suit :

Revenu non imposable inférieur à 30 000 $	Revenu non imposable supérieur à 30 000 $
25%	35%

Les documents qui peuvent être obtenus pour justifier ce revenu comprennent les suivants :

• Talon de chèque de paie¹ récent ou relevé de compte récent
• Avis de cotisation le plus récent⁴
• Formulaire T5007⁷

Autres types de revenus

Athlètes professionnels	Copie du contrat existant énonçant les conditions d’emploi et le salaire. Seul le revenu de base doit être utilisé pour calculer le ratio de l’amortissement de la dette.
Revenu de fiducie	La convention de fiducie devrait être irrévocable. Le revenu devrait être suffisant et se poursuivre tout au long de la durée du prêt hypothécaire. Le relevé doit confirmer le montant et la fréquence des paiements.
Enfants en famille d’accueil	La totalité du revenu du parent de famille d’accueil sera considérée comme assujettie à une évaluation de souscription acceptable et aux exigences suivantes: Les parents-substituts doivent avoir au moins deux ans d’expérience comme parents de famille d’accueil. La lettre de vérification du revenu; ou le contrat du ministère responsable du placement en famille d’accueil et un talon de chèque de paie; ou un dépôt direct d’au moins deux mois sont les seules formes de preuve de revenu de famille d’accueil acceptables. Le prêteur doit avoir une lettre des services sociaux du gouvernement confirmant la durée du mandat des demandeurs et le statut actuel approuvé. Le revenu de famille d’accueil jugé non imposable par l’ARC peut être majoré conformément à la ligne directrice sur le revenu non imposable (voir la Majoration aux fins de l’impôt du revenu non imposable). Le nombre maximal d’enfants accueillis ne devrait normalement pas dépasser six (incluant les enfants des parents de famille d’accueil). Un nombre d’enfants supérieur à ce maximum exige habituellement que la maison soit modifiée à partir d’un plan d’étage standard. Les demandeurs doivent être les propriétaires et occuper la propriété visée. Si le revenu de famille d’accueil représente plus de 50 % du revenu total des demandeurs, une mise de fonds minimale de 10 % est requise.
Indemnité pour usage de véhicule personnel	L’allocation de voiture peut être utilisée s’il s’agit d’un avantage imposable. L’allocation de voiture peut être ajoutée au revenu admissible ou servir à compenser les paiements de prêt auto ou de location de voiture.
Ajustement au coût de la vie par l’employeur	L’employeur doit confirmer par écrit que les paiements devraient se poursuivre pendant au moins trois ans. Une moyenne sur trois ans doit être utilisée si la lettre indique des réductions pendant la durée de l’ajustement au coût de la vie. Les paiements doivent être ajoutés au revenu brut au moment de déterminer l’admissibilité et ne doivent pas servir à compenser le paiement du prêt hypothécaire.
Période d’essai pour les nouveaux employés	L’admissibilité des demandeurs doit être déterminée selon la politique relative aux périodes d’essai du prêteur. Le prêteur doit faire preuve de diligence raisonnable conformément à sa politique interne et doit se fonder sur les antécédents professionnels et le type d’emploi du demandeur.
Allocation canadienne pour enfants (ACE)	Le revenu de l’ACE doit être confirmé par un des éléments suivants : le plus récent avis relatif à l’ACE ou un relevé bancaire indiquant le dépôt direct. Le flux de revenu ne doit pas représenter plus de 30 % du revenu admissible total. Le flux de revenu doit être continu pendant au moins trois ans.
Revenu en cas d’invalidité	Un revenu d’invalidité de longue durée est admissible à condition d’obtenir une lettre de confirmation. Un revenu d’invalidité de courte durée est admissible à condition d’obtenir une lettre de l’employeur confirmant ce qui suit : Un revenu en cas d’invalidité sera accepté à condition que le demandeur ne soit pas en mesure de travailler et que l’emprunteur retourne à son emploi précédent lorsqu’il le pourra. Quelques exemples : le Programme de revenu assuré pour les personnes gravement handicapées (AISH), le Programme ontarien de soutien aux personnes handicapées (POSPH), la prestation pour personnes handicapées (PWD), la prestation pour personnes ayant de multiples obstacles persistants à l’emploi (PPMB), les mesures d’aide liées à l’invalidité de Saskatchewan (SAID), le Régime de rentes du Québec (RRQ), le Programme de soutien aux personnes handicapées (DSP).

Revenu de location

Propriétés visées : Propriétés occupées par le propriétaire (deux logements) et propriétés soumises dans le cadre du Programme Immeuble de location :

• Sagen acceptera la totalité du revenu de location sous réserve des conditions suivantes :
  • Chaque demandeur doit avoir une cote de solvabilité minimale de 680;
  • Le revenu doit être validé à l’aide des baux signés ou du loyer courant, comme établi à la suite d’une évaluation;
• Lorsque le revenu de location est confirmé par le loyer courant, tel qu’établi à la suite d’une évaluation, le prêteur doit appliquer un taux d’inoccupation du marché conformément à sa politique interne.
• Si les exigences relatives au crédit et au revenu ci-dessus ne peuvent être respectées, 50 % du revenu de location doit être utilisé aux fins de l’admissibilité
• Les taxes et le chauffage doivent être exclus du calcul de service de la dette.

ATD=\frac{capital\,+\,intérêts\,+\,frais \;supplémentaires* \, + \, \;autres\;dettes \ \;Revenu}{d’emploi \;brut \, + \, \%\,des\;loyers\; bruts}

* Le cas échéant, les frais supplémentaires comprennent : 50 % des frais de copropriété, 100 % du loyer foncier ou 50 % des frais de l’association des propriétaires.

• Les propriétés doivent être conformes aux exigences relatives au zonage et aux règlements administratifs et réglementaires applicables*.
• Le prêteur doit obtenir une cession générale des loyers et des baux.
• Les montants de location utilisés sont le moindre du loyer réel ou du loyer courant, confirmés par des baux signés ou le loyer courant, tel qu’établi par un évaluateur.
• *Le revenu de location d’un logement non autorisé peut être examiné au cas par cas.

Propriétés visées – Logements occupés par le propriétaire (propriétés à trois ou quatre logements) :

• Les prêteurs peuvent utiliser leur politique existante pour calculer le revenu net de location. Au minimum, les dépenses d’exploitation doivent comprendre les intérêts hypothécaires, l’entretien et le taux d’inoccupation.
• L’excédent du revenu net de location peut être ajouté au revenu annuel brut.
• Tout manque à gagner attribuable au revenu net de location peut être déduit du revenu annuel brut du demandeur ou ajouté au service de la dette.

Immeubles de placement non visés :

• Les prêteurs peuvent utiliser leur politique existante pour calculer le revenu net de location. Au minimum, les dépenses d’exploitation doivent comprendre les intérêts hypothécaires, l’entretien et le taux d’inoccupation.
• L’excédent du revenu net de location peut être ajouté au revenu annuel brut.
• Tout manque à gagner attribuable au revenu net de location peut être déduit du revenu annuel brut du demandeur ou ajouté au service de la dette.

Propriétés occupées par le propriétaire non visées :

• Les prêteurs peuvent utiliser :
• leur politique actuelle de calcul du revenu de location net;
• 50 % du revenu
  

  Sources de revenus inacceptables

  Certaines sources de revenus ne sont pas admissibles en raison d’un manque de stabilité ou de constance. Voici quelques exemples :

  • Aide sociale
  • Assurance-emploi (à l’exclusion des indemnités de congé parental et des travailleurs saisonniers)
  • Revenu de pensionnaires

  Renseignements à l’appui pour le traitement de la documentation

  Dans tous les cas, on s’attend à ce que les incohérences entre les documents et les renseignements figurant dans la demande de prêt soient traitées dans le dossier de souscription des prêteurs avec toute la justification pertinente pour le traitement.

  Le cas échéant, la date des documents ne doit pas précéder de plus de 60 jours la date de la demande d’assurance prêt hypothécaire. Les documents datant de plus de 60 jours (p.ex. les documents de l’ARC en dehors de l’année d’imposition en cours) sont acceptables à condition qu’il y ait une explication raisonnable et documentée et qu’il soient conforme à la politique de souscription interne du prêteur.

  Document		Description
  1	Talon de chèque de paie	Âge du document: Doit être le plus récent à ce jour. S’il y a lieu, talon de chèque de paie de la fin de l’exercice précédent pour les emprunteurs ayant un revenu variable.
  		Détails requis: Nom de l’employeur Nom de l’emprunteur Montant de la dernière paie Cumul du salaire à ce jour. La période de paie indiquée devrait : correspondre au cumul du salaire à ce jour; appuyer le montant utilisé pour calculer les ratios d’amortissement de la dette.
  2	Dépôt direct	Âge du document: Les relevés doivent indiquer les dépôts directs à intérieur de 60 jours de la date de réception de la demande d’assurance prêt hypothécaire.
  		Détails requis: Confirmation que le demandeur est le titulaire du compte. Confirmation que les dépôts indiquent l’employeur.
  3	Lettre d’emploi	Détail requis: Nom de l’employeur (lettre sur papier à en-tête de l’entreprise, datée et signée par l’autorité compétente) Nom de l’emprunteur, durée de l’emploi, date d’embauche et poste Revenu annuel brut (employé à salaire horaire : taux et heures normales travaillées par semaine) Statut d’emploi
  		Vérification verbale: La confirmation doit comprendre le nom, la personne-ressource et le poste de la personne qui vérifie les renseignements; La vérification devrait être entreprise par le prêteur et le numéro de téléphone de la personne-ressource utilisé doit être vérifié à l’aide d’une source indépendante.

  Les renseignements suivants peuvent servir de guide pour les documents obtenus de l’Agence du revenu du Canada (ARC).

  Document		Description
  4	Avis de cotisation	Avis de cotisation Le relevé de preuve de revenu (imprimé de l’option « C ») peut être utilisé comme solution de rechange à l’avis de cotisation.
  		Si le revenu de l’emprunteur est composé de plusieurs éléments, il faut également obtenir la T1 Générale correspondante pour déterminer la répartition du revenu et s’il provient d’une source fixe ou variable.
  5	T1 Générale	Déclaration de revenus et de prestations
  6	T4	État de la rémunération payée
  	T4A	État du revenu de pension, de retraite, de rente ou d’autres sources
  	T4A(OAS)	Relevé de la sécurité de la vieillesse
  	T4A(P)	État des prestations du Régime de pensions du Canada
  	T4E	État des prestations d’assurance-emploi et autres prestations
  	T4RIF	État du revenu provenant d’un fonds enregistré de revenu de retraite
  7	T5	État des revenus de placements
  	T5007	État des prestations (indemnisation des accidentés du travail)

Mise de fonds

Le montant de la mise de fonds est calculé en déduisant le montant de l’hypothèque du prix d’achat. Le prêteur doit s’assurer que les fonds proviennent d’une source acceptable et peuvent être vérifiés au moyen de documents qui seront conservés dans le dossier du prêteur. Certains exemples de sources de fonds sont énumérés ci-dessous, mais si une source est absente de cette liste, le prêteur devrait s’en remettre à sa politique interne pour en déterminer l’acceptabilité.

Encaisse (économies ou placements)

Un relevé de compte d’au moins trois mois doit être obtenu pour confirmer depuis combien de temps les fonds se trouvent dans le compte de l’emprunteur. Il incombe au prêteur de vérifier la source des dépôts de montants forfaitaires importants.

Dons

Le donateur doit être lié à la personne qui emprunte par un lien familial ou juridique reposant uniquement sur la nécessité d’aider l’emprunteur à acheter une maison, et non par un intérêt financier sur la propriété.

La lettre de don doit contenir ce qui suit :

• la date et le lien de parenté avec l’emprunteur (les exemples de donateurs admissibles comprennent, sans s’y limiter, le père, la mère, l’enfant, le frère, la sœur, les grands-parents, le tuteur légal ou une personne à charge légale);
• le montant en dollars du don et une précision indiquant que le don est non remboursable;
• une confirmation de la vérification de la source des fonds dans le compte du donateur ou de l’emprunteur.

REER

Fonds d’un REER existant

• Retrait de fonds du REER accumulé du demandeur à utiliser pour la mise de fonds.
• Remboursement non requis dans le RATD.

Emprunt de fonds pour un REER et utilisation du remboursement d’impôt pour la mise de fonds

• Après 90 jours, le REER est fermé, mais le prêt n’est pas remboursé en entier.
• Le remboursement total du prêt doit être inclus dans le RATD de l’emprunteur.
• Les demandes doivent être soumises dans le cadre du Programme Mise de fonds empruntée.

Emprunt de fonds pour un REER et utilisation des fonds du régime pour la mise de fonds

• Après 90 jours, le REER est fermé, mais le prêt n’est pas remboursé en entier.
• Établissement d’un plan de remboursement qui ne dépassera pas sept (7) ans.
• Les demandes doivent être soumises dans le cadre du Programme Mise de fonds empruntée.

Apport en travail manuel

La main-d’œuvre investie dans des rénovations qui entraînent une augmentation de la valeur d’une propriété est connue sous le nom d’apport en travail manuel. Quand un apport en travail manuel est appliqué, les emprunteurs doivent utiliser au moins 5 % de leurs propres ressources comme acompte. Le montant de l’apport en travail manuel ne doit pas dépasser le montant fourni par l’emprunteur et aucune autre incitation ne peut être combinée à cette source de mise de fonds.

• Propriétés admissibles :
  • Nouvelle construction seulement
  • Maximum de deux logements
  • La propriété doit être occupée par le propriétaire
• Les demandes doivent être référées à un souscripteur de Sagen pour examen et doivent indiquer le type de travaux effectués, le montant de l’apport en travail manuel et le coût de la main-d’œuvre connexe.
• Le prêteur doit confirmer que les travaux sont effectués par des gens de métier autorisés.

Location avec option d’achat

• Le prêteur doit vérifier le contrat de location avec option d’achat à l’aide d’une entente signée avant la date de début du bail.
• Seul le montant excédant le loyer courant peut être appliqué à la mise de fonds.
• Le montant des loyers courants doit être obtenu à l’aide d’un rapport d’évaluation complet.
• Toutes les demandes pour lesquelles un contrat de location avec option d’achat a été utilisé pour la mise de fonds doivent être référées à un souscripteur de Sagen pour un examen plus approfondi.

Fonds empruntés

• Capitaux propres empruntés de toute source libre de tout lien de dépendance à l’achat ou à la vente, y compris les prêts personnels, les marges de crédit ou les cartes de crédit. Les montants des remboursements doivent être inclus dans le calcul du RATD.
• Pour un RPV de 90,01 à 95 %, les demandeurs doivent satisfaire aux exigences du programme Mise de fonds empruntée de Sagen. Pour de plus amples renseignements, consultez la section Directives de souscription propres au produit – Programme Mise de fonds empruntée.

Produit de la vente d’une propriété existante

• Les capitaux propres provenant de biens immobiliers qui ont été vendus doivent être vérifiés par le prêteur au moyen d’une offre d’achat acceptée et d’un relevé de paiement intégral d’une hypothèque, d’un relevé de mainlevée d’hypothèque ou d’un solde hypothécaire obtenu d’une agence d’évaluation du crédit récente.
• Des provisions devraient être accordées pour le remboursement des hypothèques existantes, des commissions immobilières et de tout autre coût de mainlevée.
• Les prêts-relais sont une source acceptable de mise de fonds pourvu que la durée ne dépasse pas 90 jours à compter de la date à laquelle l’hypothèque a été avancée pour l’achat de la propriété qui fait l’objet de l’assurance prêt hypothécaire.
  • Les documents suivants sont requis:
• Convention d’achat-vente dûment signée pour la propriété existante;
• Contrat de prêt relais.

Indemnité de déménagement de l’employeur

• Doit faire partie de la rémunération globale de l’emprunteur et être inconditionnelle.
• Le prêteur doit confirmer que le montant n’est pas remboursable.

Subventions gouvernementales / Programmes de logement abordable

Il s’agit d’une forme acceptable de mise de fonds à condition que le demandeur soit approuvé pour le programme avant de présenter une demande d’assurance prêt hypothécaire. En outre :

• La subvention gouvernementale ou le programme de logement abordable doit être approuvé par Sagen.
• Tout remboursement de prêt doit être inclus dans le calcul du RATD.
• Les demandes doivent être soumises à l’examen d’un souscripteur de Sagen et les notes du prêteur doivent indiquer que la mise de fonds provient d’une subvention gouvernementale ou d’un programme de logement abordable, ainsi que le nom du programme applicable.

Taux d’intérêt

Les types de taux d’intérêt suivants sont admissibles à l’assurance prêt hypothécaire de Sagen:

• Taux d’intérêt fixes – Le taux d’intérêt ne change pas pendant la durée du prêt hypothécaire.
• Taux d’intérêt variables – Le taux d’intérêt fluctue généralement avec le taux préférentiel du prêteur. Sagen permet l’utilisation des produits à taux variable suivants :

Prêt hypothécaire à taux variable standard

• Un taux d’intérêt flottant associé à un paiement constant durant le terme.
• Dans le cas des hypothèques à taux variable non plafonné, le montant désigné (seuil de déclenchement) correspond à 105 % du capital brut initial. Si le montant du prêt dépasse le montant désigné conformément à la description ci-dessus, Sagen offre les options suivantes au débiteur hypothécaire :
  • Augmenter le montant de tout paiement régulier en vertu du prêt hypothécaire afin d’amortir le prêt hypothécaire pendant la période d’amortissement restante.
  • Réduire le montant total du prêt non remboursé à ce moment-là en effectuant un paiement forfaitaire destiné à réduire le montant total à un niveau inférieur au montant désigné.
  • Convertir le prêt hypothécaire en prêt hypothécaire à taux fixe avec versements mensuels égaux

Hypothèque à taux variable plafonné

• Un paiement constant durant le terme établi à un taux plafonné avec un taux d’intérêt flottant, mais variant uniquement jusqu’à concurrence du taux plafonné.
• Pour une hypothèque à taux variable plafonné, les versements du capital et des intérêts sont calculés au taux plafonné ou au taux stipulé au contrat (les versements du capital et des intérêts étant recalculés chaque fois que le taux d’intérêt change). Ainsi, le prêt peut être amorti au cours de la période convenue.

Hypothèque à taux révisable

• Le taux d’intérêt et le paiement varient simultanément pendant la durée du prêt sous réserve des deux options suivantes :
  • Option A – Le versement hypothécaire est rajusté pour couvrir le capital et les intérêts afin de maintenir la période d’amortissement originale lorsque le taux d’intérêt augmente;
  • Option B – Le versement hypothécaire est rajusté pour s’assurer que les intérêts sont payés lorsque le taux d’intérêt augmente jusqu’au renouvellement du prêt; à ce moment-là, le versement est rajusté afin de maintenir la période d’amortissement.
• Conversion – Sagen assure la conversion d’un prêt hypothécaire à taux fixe en prêt hypothécaire à taux variable, au moment du renouvellement, sous réserve des critères suivants:
  • • Le prêt est en règle et présentement assuré par Sagen.
    • Le montant du prêt n’est pas augmenté et continue d’être amorti conformément au calendrier d’amortissement approuvé par Sagen

Amortissement de la dette

Toutes les demandes présentées pour l’assurance prêt hypothécaire de Sagen Canada ne doivent pas dépasser les limites du ratio d’amortissement de la dette tel que décrit dans les exigences relatives au produit. Pour plus de détails, consultez la section Directives de souscription propres au produit. De plus, tous les documents à l’appui auxquels le prêteur a fait référence pour calculer les ratios d’amortissement de la dette doivent être conservés dans le dossier du prêteur.

Ratio d’amortissement brut de la dette (RABD)

Le prêteur doit évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire et les coûts de logement connexes pendant la période indiquée en utilisant le RABD qui comprend :

• Paiement du capital et des intérêts hypothécaires (en fonction du taux d’intérêt applicable)
• Impôts fonciers
• Coûts de chauffage
• Le cas échéant:
  • 50 % des frais de copropriété
  • 100 % du loyer foncier dans le cas d’une propriété à bail
  • 50 % des frais d’association de propriétaires
  • Doivent être subordonnés et reportés au prêt hypothécaire assuré.

\frac{Paiement \; hypothécaire\,+\,impôts\;fonciers\,+\,coûts\;de\;chauffage \,+\,supplémentaires* \;frais }{Revenu\;annuel\;brut}

Calcul du RABD:

*Le cas échéant, les frais supplémentaires comprennent: 50 % des frais de copropriété, 100 % du loyer foncier ou 50 % des frais d’association de propriétaires.

Taux d’intérêt applicables

Tous les acheteurs de maison assurés doivent être admissibles au financement hypothécaire soumis à un taux d’intérêt qui correspond à leur taux hypothécaire contractuel plus 2 pourcent ou 5,25 pourcent, selon le plus élevé.

Toutes les demandes d’assurance hypothécaire sont assujetties au taux d’intérêt applicable en vigueur à la date de soumission de la demande et servira à établir le paiement du capital et des intérêts de l’hypothèque pour fins d’admissibilité

• Le taux d’admissibilité minimal est sujet à une révision et à un ajustement périodique par le Gouvernement du Canada. Lors de l’obtention d’un avis de changement, les assureurs hypothécaires aviseront du nouveau taux d’admissibilité minimal.

Impôts fonciers et frais de copropriété

Le prêteur doit obtenir confirmation du montant des impôts fonciers et des frais de copropriété (le cas échéant). Exemples de documents qui peuvent confirmer ces montants : inscription de la propriété, registres municipaux, compte de taxe, estimation du constructeur ou évaluation. Quand ces renseignements ne peuvent raisonnablement être obtenus, le prêteur peut, comme solution de rechange, utiliser un calcul décrit dans ses directives de souscription internes. Le montant calculé devrait être raisonnable pour la municipalité où la propriété est située. Dans le cas des propriétés du Québec, le montant des impôts fonciers doit correspondre au total combiné des taxes municipales et des taxes scolaires.

Sagen acceptera également des subventions provinciales réduisant les impôts fonciers sous reserve:

1. que la subvention soit inconditionnelle et
2. qu’il y ait une attente raisonnable que la réduction se poursuive.

Coûts de chauffage

Sagen acceptera les coûts de chauffage stipulés par le prêteur sous réserve de tentatives raisonnables d’obtenir le montant réel. Exemples de documents qui peuvent confirmer ce montant : estimation du constructeur, inscription de la propriété ou facture de services publics antérieure. Quand ces renseignements ne peuvent raisonnablement être obtenus, le prêteur peut utiliser un calcul décrit dans ses directives de souscription internes.

Ratio d’amortissement total de la dette (RATD)

Le prêteur doit évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire ainsi que toute autre dette pendant la période indiquée en utilisant le calcul du ratio d’amortissement total de la dette (RATD). Les paiements à inclure dans le calcul du RATD sont décrits ci-dessous :

Type de dette	Montant à inclure dans le calcul du RATD
Crédit non garanti (marges de crédit, cartes de crédit, etc.)	Il faut utiliser le plus élevé de 3 % du solde impayé ou le paiement mininum.
Marges de crédit garanties	Au moins un paiement mensuel fondé sur le solde impayé amorti sur 25 ans au taux contractuel (si le taux contractuel est inconnu ou si un taux d’intérêt variable s’applique). Si le taux contractuel n’est pas disponible (ou s’il s’agit d’un taux d’intérêt variable), le taux de référence de cinq ans fixé par la Banque du Canada doit être utilisé.
Marges de crédit pour étudiants non garanties	Si l’amortissement et la durée sont connus, le paiement décrit dans l’entente doit être utilisé. Si l’amortissement et la durée ne sont pas connus, un paiement doit être effectué conformément aux directives internes du prêteur.
Pensions alimentaires pour enfants et pour ex-conjoint	Montant du paiement mensuel indiqué dans l’accord de séparation.
Prêt remboursable par versements	Montant du versement mensuel indiqué dans le contrat de prêt ou, en l’absence du contrat de prêt, versement indiqué par l’agence d’évaluation du crédit.
Frais de clôture	Le prêteur doit s’assurer que le demandeur a les ressources nécessaires pour assumer tous les coûts de clôture de la transaction hypothécaire. Si les ressources utilisées pour les coûts de clôture sont empruntées, le prêteur doit comptabiliser le remboursement de ces fonds dans les ratios d’amortissement de la dette. Quand cette information ne peut être raisonnablement obtenue, le prêteur peut demander une procuration à condition qu’elle soit dûment documentée dans le dossier du prêteur et qu’elle se situe dans des limites raisonnables pour l’industrie.
Type de dette	Montant à inclure dans le calcul du RATD
Autres prêts hypothécaires (pour une propriété qui n’est pas le sujet de la demande)	Montant mensuel du prêt hypothécaire confirmé au moyen de documents justificatifs comme, sans toutefois s’y limiter, un contrat de prêt hypothécaire, un état du compte de prêt hypothécaire ou un rapport d’une agence d’évaluation du crédit. Le montant du paiement doit également comprendre le paiement des impôts fonciers confirmé par des documents à l’appui comme, mais sans s’y limiter, le relevé d’impôts fonciers ou le relevé bancaire attestant les retraits préautorisés de la municipalité.

Les prêts remboursables par versements qui, en fonction du calendrier de remboursement existant, seront remboursés dans les 90 jours suivant l’avance de prêt hypothécaire peuvent être exclus du RATD. Cela s’applique également aux montants de prêts remboursés avant l’avance de fonds. Dans chaque cas, le prêteur doit avoir une confirmation au dossier que les comptes ont été remboursés comme indiqué dans la demande.

Calcul du RATD :

\frac{Paiement\;hypothécaire\,+\,impôts\;fonciers\,+\,coûts\;de\; chauffage\,+\,frais\;supplémentaires*\,+\,autres\;dettes}{Revenu\;annuel\;brut}

*Les frais supplémentaires comprennent, le cas échéant : 50 % des frais de copropriété, 100 % du loyer foncier ou 50 % des frais d’association de propriétaires.

Crédit

Les antécédents en matière de crédit d’un demandeur sont un indicateur clé de sa capacité de rembourser ses dettes. Le prêteur doit obtenir les antécédents en matière de crédit d’un demandeur auprès d’une agence d’évaluation du crédit canadienne reconnue et le rapport doit confirmer l’identité du demandeur, inclure ses antécédents de remboursement et la liste des demandes récentes. Pour les demandeurs qui n’ont pas d’antécédents en matière de crédit, il faut se reporter à la section « Citoyens canadiens et résidents permanents sans antécédents en matière de crédit » plus loin dans le présent chapitre, et pour les demandeurs qui sont arrivés récemment au Canada, consultez la section Directives de souscription propres au produit – Programme Nouveaux arrivants au Canada.

Sagen examinera les avis de crédit suivants:

Jugements, saisies-arrêts ou privilèges antérieurs	Confirmation que les jugements antérieurs, les saisies-arrêts ou les privilèges sont payés en entier avant la clôture.
Forclusion du prêt hypothécaire (y compris le pouvoir de vente, la cession volontaire du titre et le renoncement volontaire aux droits ou une vente de complaisance pour éviter les poursuites judiciaires)	Les demandeurs qui ont subi une perte sur des dettes garanties par des biens immobiliers ne sont pas admissibles à l’assurance prêt hypothécaire.
Faillite, proposition de consommateur, paiement méthodique de la dette	Les demandeurs doivent être libérés de la faillite ou avoir rempli les conditions de leur proposition de consommateur pendant au moins deux ans. Ils doivent avoir un minimum de deux ans de crédit rétabli

Citoyens canadiens et résidents permanents sans antécédents en matière de crédit

Un emprunteur sans antécédents en matière de crédit peut toujours être admissible à l’assurance prêt hypothécaire. Le prêteur doit obtenir les documents suivants pour confirmer un historique de paiement uniforme et en temps opportun.

Si l’emprunteur paie un loyer:	Si l’emprunteur ne paie pas de loyer:
Obtenir la confirmation des éléments suivants: Paiement du loyer (ou de la chambre et pension) au cours des 12 derniers mois. Paiement d’une obligation financière supplémentaire (ou économies courantes documentées) au cours des 12 derniers mois*.	Vérifier trois obligations: Obligations financières au cours des 12 derniers mois*. Économies courantes documentées au cours des 12 derniers mois. Pas plus d’un paiement en retard de 30 jours est permis pour les obligations non liées au loyer.

*Exemples d’obligations financières : services publics, câblodistribution, frais de garde d’enfants ou primes d’assurance.